A deterioração das edificações com o passar do tempo, pode reduzir significativamente a sua vida útil. Assim, para garantir e prolongar sua vida útil, é necessário efectuar uma inspecção global, propondo medidas preventivas ou correctivas. De facto, embora lhes seja atribuído alto tributo financeiro e baixa prioridade, estas medidas são vitais para garantir a segurança, estabilidade e funcionalidade das edificações. Estima-se que, em países desenvolvidos, 40% dos recursos da indústria da construção civil são destinados a projectos de conservação. Salienta-se que, a incidência patológica nas edificações deve-se a 34% por anomalia construtiva e 66% por falhas de manutenção e uso. Dado o seu elevado impacto nos aspectos económicos, sociais e de segurança, em muitos países existem projectos de lei, que obrigam todos os edifícios a passar por inspecção global a cada cinco anos, podendo decair para 3 anos, no caso de edifícios com mais de 20 anos. Diante desse contexto, pretende-se mostrar a comparação entre o custo da Construção vs Conservação e a importância da construtibilidade evitando o aparecimento das indesejáveis manifestações patológicas. Conclui-se que a distribuição das patologias se devem a: 82% de origem estrutural e 18% de origem estética, sendo a mais prevalente as fissuras (69%). As causas mais comuns que as originam são: defeito no projecto; defeito da execução; assentamento diferencial; falta de consciência dos usuários; inadequada intervenção nas anomalias e qualidade do material.
A manutenção de edifícios possui um forte significado económico, social, académico, cultural, técnico, jurídico e até da mudança do estilo de vida do usuário do imóvel. Evitar uma ocorrência de um problema ainda na fase de projecto custa pouco. Corrigir o mesmo problema na fase de execução é mais caro. Se o problema for transferido ao usuário na fase de utilização, o seu custo será muito maior. Diante disto, fica claro o quão importante é ter um imóvel com um sistema de manutenção planeado e optimizado. A patologia das construções pode ter a sua origem desde a fase concepção da estrutura, na execução da estrutura e na fase de Utilização da própria estrutura.
Lamentavelmente, por razões culturais, a sociedade luandense foca-se demasiado no valor de compra do imóvel associado ao custo de construção, deixando de analisar os aspectos de manutenção ao longo do tempo. Se invertemos este paradigma, isto possibilitará que os construtores invistam mais em edificações que requeiram soluções de manutenção mais baratas, que impactarão o modus vivendi da nossa sociedade.
Estima-se que os custos de manutenção anuais médios estejam entre 1% a 2% do custo de construção, aumentando à medida que aumenta a vida do edifício. O custo de manutenção acarreta ao estado 2% a 5% das despesas do OGE e 1% a 3% do PIB de cada país. Alguns autores afirmam que cada dólar gasto durante as fases de projecto e de execução para evitar anomalias economiza cinco dólares na fase de manutenção.
Posto isso, a quase inexistência de um sistema de controle de qualidade (Fiscalização) rígido em Angola certamente eleva os custos de manutenção. A discussão de uma proposta de um sistema de controlo de qualidade é, também neste sentido, muito importante.
É de lembrar que o próprio governo angolano, ao estabelecer as suas directrizes para o sector habitacional, lançou as bases para a redução dos custos iniciais das edificações e prevendo o custo de manutenção com o Decreto Presidencial Nº63/16 construção civil e obras publicas; o Decreto Executivo Nº13/07 e o Decreto Nº 80/06. Mas isso não se verifica na prática tanto para o sector estatal, como para o sector privado, e ainda menos para um cidadão comum.
Deve-se ter presente, ao construir ou comprar uma edificação, que prever os custos ao longo da vida útil do imóvel é especialmente importante e tecnicamente desafiador e, tal “missão” é simplesmente ignorada pelos órgãos públicos e privados. Tendo sempre em mente que o custo de manutenção programado deve ser coerente com a renda dos usuários.
Tendo em conta os factores que influenciam os custos de manutenção, como as taxas de degradação do imóvel, o projecto, o controlo de qualidade em toda a fase do projecto, o sistema de manutenção, a implementação de um sistema de manutenção permite a médio e longo prazo diminuir os custos de manutenção, diminuir o desconforto e os riscos nos usuários, prever os custos futuros, melhorar a qualidade dos imóveis a serem construídos e melhorar a condição de vida do usuário do imóvel.
Do estudo feito, resulta que a principal causa que origina o surgimento da patologia (fissura) com maior (69%) incidência é o assentamento diferencial do solo e a falta de controlo de qualidade eficazes nas distintas fases do projecto. Qualquer técnica de proposta para a reparação desta mesma patologia custará muito mais caro do que a construção da mesma. Sendo assim, para minimizar o problema socioecónomico por patologia das construções tem que haver: mais construtibilidade, qualidade de projecto, fiscalização rigorosa para originar menos patologias e para ter melhor segurança e conforto, e com isso menos manutenção o que proporcionara mais tempo de vida útil, o que converterá em menos custos futuros.
A partir do estudo realizado, chegaram-se às seguintes conclusões:
- Os problemas patológicos decorrem, em grande parte, de um projecto inadequado, de uma execução descuidada, falta de conhecimento das técnicas construtivas e dos materiais de construção, ou pela limitação de qualidade, custos ou prazos, e até mesmo por fraude;
- Durante o estudo as empresas não possuem um sistema de gestão da conservação, sendo um sistema de gestão da manutenção é uma ferramenta de grande valia para os administradores de imóveis;
- Falta de cumprimento da lei para a inspeção periódica nos imóveis e existência de poucas empresas no mercado vocacionadas à conservação, em que frequentemente em vez de manterem e elevarem a funcionalidade, pioram o estado patológico encontrado por falta de profissionais qualificados.
Assim, apresentam-se as seguintes recomendações:
- A criação de um plano de manutenção periódica, de modo a prevenir o aparecimento de patologias, evitando gastos desnecessários, tentando dar solução ao problema já na sua fase crítica.
- Sempre que surgir uma anomalia, fazer o devido estudo da causa e origem, e somente, de seguida aplicar as técnicas mais adequadas, garantindo que o problema seja resolvido.
Autores
Akihito Boa Esperança
MSc em Engenharia Civil
Instituto Superior Politécnico de Tecnologia e Ciências (ISPTEC)
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* Este trabalho foi apresentado na 5ª Conferência Nacional sobre Ciência e Tecnologia, realizada em Luanda entre 26 e 28 de Abril de 2017.
